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中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家全球500強(qiáng)華人講師多家機(jī)構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家個(gè)人著作：《營銷策劃與營銷實(shí)戰(zhàn)》、《現(xiàn)代營銷方式》等書籍10部，獲全國大學(xué)出版社優(yōu)秀暢銷圖書獎(jiǎng)。公開發(fā)..

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房地產(chǎn)新政問答（涂山青）

時(shí)間：2011-08-08 作者：涂山青

一、新國八條加上房產(chǎn)稅，雙重政策能否抑制住房價(jià)？
個(gè)人觀點(diǎn)，新國八條加房產(chǎn)稅，對抑制房價(jià)繼續(xù)上漲會有一定作用，短期內(nèi)房價(jià)可能會趨穩(wěn)或有適當(dāng)回調(diào)（不會超過20％，但這仍屬高房價(jià)），想讓房價(jià)回歸正常價(jià)位，難說。這里主要應(yīng)分析以下三個(gè)方面：
1．政策環(huán)境的深層次因素。
其一，政府調(diào)控的本意不是打壓房地產(chǎn)，更不是要打垮樓市。在政府層面，官方的用詞從來都是“保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展”之類。從中我們可以看出，即便是中央政府，也深知房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動，和拉動GDP增長的作用是顯而易見的。而地方政府因土地財(cái)政等原因，更是巴望著房地產(chǎn)發(fā)展。這一點(diǎn)，我們回顧一下2008年樓市“寒冬期”各地方政府的表現(xiàn)即可明了。彼時(shí)地方政府出手“救市”一個(gè)比一個(gè)猴急，辦法也五花八門。從歷次樓市調(diào)控的結(jié)果來看，不要對政策抱有過高的預(yù)期。
因此目前的嚴(yán)控只是要讓高房價(jià)這匹野馬放緩狂奔的步伐，一旦房價(jià)趨穩(wěn)或者回落，政策必定松綁。
其二，具體看重慶、上海出臺的房產(chǎn)稅細(xì)則，房產(chǎn)稅的制約力其實(shí)很有限。重慶征稅對象是個(gè)人獨(dú)棟商品住宅、新購高檔住房和外地人新購的第二套以上普通住房，稅率0.6%至1.2%。上海則是人均60平米以內(nèi)不征稅。按照“貧民經(jīng)濟(jì)學(xué)家”牛刀的觀點(diǎn)，在這樣的條件下，兩地真正能征稅的房是少而又少，基本無稅可征。
其三，目前的高房價(jià)中還有高地價(jià)的問題。地價(jià)問題不解決，房價(jià)難降，或者難有較大幅度下降。
2．樓市需求。由于住房保障制度嚴(yán)重滯后，現(xiàn)階段和未來短期內(nèi)各地能推出的保障房近乎“撒胡椒面”，根本解決不了多少中低收入家庭的住房問題。以中國國家之大，人口之多，城市化發(fā)展之快，至少未來一二十年內(nèi)不可能達(dá)到新加坡、香港那樣的住房保障水平。只要絕大多數(shù)普通人的住房需要仍靠市場解決，龐大的需求仍能托住高房價(jià)。
3．購房人心態(tài)。目前的調(diào)控下，暫時(shí)靠行政的手段硬生生擠出了一部分投資者或投機(jī)客。但是，規(guī)律告訴我們，市場問題不可能靠行政的手段來解決。而且，行政手段只能運(yùn)用于某些“特殊時(shí)期”。一旦“限購”等取消，投資客會不會卷土重來呢？再者，從炒房者來看，他們買房的目的是為了賣，是投機(jī)，因此炒房客持有住房的時(shí)間不會長，收不了他們多少稅，并且，這些交的稅最后還是會轉(zhuǎn)嫁到真正的住房消費(fèi)者頭上。

二、對購房者將會產(chǎn)生什么樣的影響？是否能引導(dǎo)購房者的理性選擇？
樓市調(diào)控已持續(xù)一年，雖然號稱“史上最嚴(yán)”但收效甚微，房價(jià)是邊調(diào)邊漲。按普通百姓的觀點(diǎn)，調(diào)控是失敗的。那么，第三輪新政對購房者會產(chǎn)生什么樣的影響？是否能引導(dǎo)購房者理性選擇呢？具體來看：
第一類是投資者和投機(jī)客。在中國的國情下，房產(chǎn)的保值和增值作用明顯，必然刺激民間資本和坊間游資投資于樓市。近兩年的各地購房者大軍中，投資客和投機(jī)者普遍占到一半以上比例。這些真正手中有錢的投資客、投機(jī)者，如果用全現(xiàn)款購房，能制約他們的，只是暫時(shí)起作用的“限購”。這部分購買力將暫時(shí)“蟄伏”，等待他日一定會再度爆發(fā)，或者一部分轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)等其他商品型態(tài)。再者，正如前述，從重慶、上海兩地已出臺的稅則來看，房產(chǎn)稅的制約力有限，嚇阻作用大于打壓作用。何況這部分稅收成本將轉(zhuǎn)嫁給住房消費(fèi)者。對于投資者或投機(jī)客來說，買房或者不買，無所謂理性不理性，他們關(guān)心的是回報(bào)。只要回報(bào)可觀，他們能出手就會出手。
第二類是改善型需求者。新“國八條”將二套房首付提高到6成，貸款利率為1.1倍，這將使部分資金不充裕的改善型需求轉(zhuǎn)向觀望。它在抑制投資的同時(shí)，也使得大多數(shù)改善型需求暫時(shí)被抑制。如果一定要用是否“理性”來判斷，姑且認(rèn)為對他們理性選擇有幫助吧。從新“國八條”頒布的第一周京、滬等地樓市成交量大幅滑落可以看出端倪。
第三類是中低收入者和無房家庭。在目前的高房價(jià)下，這部分人已被擋在商品房的門外。即便房價(jià)回落20％，他們也買不起房。他們中的絕大多數(shù)基本上只能寄希望于渺茫的經(jīng)適房和保障房。因此，商品房價(jià)的高低已與他們無關(guān)。
因此，歸納起來說，第三輪調(diào)控新政將對購買需求產(chǎn)生比較明顯的抑制，對首套房和改善型購房者的理性選擇有幫助，但作用不會太大，而且也是暫時(shí)的。

【作者資訊】涂山青，房地產(chǎn)資深策劃人/培訓(xùn)專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）首批特聘專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會、中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、總裁網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等數(shù)十家家機(jī)構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家，被稱為中國房地產(chǎn)培訓(xùn)領(lǐng)域從觀念到方法、從策略到手段全面價(jià)值創(chuàng)新的引領(lǐng)者。轉(zhuǎn)載務(wù)請注明作者及出處。文章僅一家之言，歡迎交流。QQ：2437587185；BLOG：http://tusq647.chinaceot.com； E-mail：tusq@mail.ccnu.edu.cn

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