在我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的大環(huán)境下，漸漸富裕起來的人們對(duì)生活品質(zhì)的要求越來越高，不僅希望有房住，而且要住的舒服，消費(fèi)者的心理在不斷變化，對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)品的要求在不斷提高。

    而作為地產(chǎn)開發(fā)商是商人，商人就要追求利潤，那就必須要研究消費(fèi)者的需求，進(jìn)而生產(chǎn)出消費(fèi)者喜歡的產(chǎn)品。一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的好壞，在很大程度上決定著一個(gè)項(xiàng)目的成敗命運(yùn)。那么，我們?cè)鯓尤徱曇粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案？評(píng)價(jià)分析一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，出發(fā)點(diǎn)是什么？房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部門在設(shè)計(jì)開展的過程中應(yīng)注意把控哪些內(nèi)容？

    一、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本

    這應(yīng)該是最高原則。消費(fèi)者購買產(chǎn)品是要使用的，購買住房是要居住生活的，業(yè)主花幾十萬甚至上百萬買一套住房，你必須對(duì)住戶負(fù)責(zé)。許多房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡單潦草倉促完成的同時(shí)，給住戶留下的是長期的隱患。如小區(qū)內(nèi)人車混行，不僅小區(qū)居民安全存在隱患，也影響了小區(qū)內(nèi)部環(huán)境及品質(zhì)。“規(guī)劃方案無小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會(huì)抱怨一輩子。而這些細(xì)節(jié)偏偏又都是硬傷，很難通過改造和物業(yè)管理來改善，這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。

    二、設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西

    一般來說：“一個(gè)項(xiàng)目成敗的70％在于前期策劃。”這個(gè)前期策劃中，所有關(guān)于項(xiàng)目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價(jià)格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方面精益求精，是保證項(xiàng)目成功的必備前提。許多項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上費(fèi)了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對(duì)不是偶然的。

    設(shè)計(jì)之前進(jìn)行足夠的市場(chǎng)調(diào)研工作，從而確定項(xiàng)目定位，這是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就很難做出適合市場(chǎng)的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但如設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，作出幾千上萬平方米的中庭，在里面布置什么大量的水系，加上噴泉、疊水、幾個(gè)水幕墻，完全按頂級(jí)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)！我們粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出幾十萬元！誰來承擔(dān)這筆費(fèi)用？這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的情形。

    三、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便

    現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”好的物業(yè)管理是可以讓業(yè)主的物業(yè)升值的，會(huì)影響業(yè)主對(duì)住宅開發(fā)商的口碑，進(jìn)而會(huì)影響其他買房人的選擇。很多設(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。如出入口的設(shè)置，小區(qū)物業(yè)辦公室位置的選擇，小區(qū)安保系統(tǒng)的設(shè)置與管理，小區(qū)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與管理等等。

    四、設(shè)計(jì)在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目營銷的方便

    營銷在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣點(diǎn)，一個(gè)是賣相。

    賣點(diǎn)要實(shí)在，如最大的賣點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向于實(shí)用化，講究如何充分利用每一寸空間；功能設(shè)計(jì)更趨完善，功能分區(qū)必須明顯，設(shè)計(jì)觀念根據(jù)人們的現(xiàn)實(shí)需求進(jìn)行變革，力求環(huán)境景觀園林設(shè)計(jì)有些出彩的新意。

    “先做賣相”的觀點(diǎn)，重視兩點(diǎn)一線（售樓處、樣板間以及二者之間的道路景觀）的設(shè)計(jì)，同時(shí)如果項(xiàng)目開盤時(shí)完成一個(gè)漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個(gè)布置精美的會(huì)所（兼做售樓中心）等，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷售起到積極的作用。開發(fā)商只有完成銷售才能實(shí)現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計(jì)規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。

    五、劃設(shè)計(jì)除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌

    一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計(jì)師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)師必須懂得這些基本禁忌。（聲明：這并不是鼓勵(lì)迷信，而是迎合部分消費(fèi)者的心理，其實(shí)建筑風(fēng)水學(xué)在很大程度上是有他的科學(xué)道理的）

    六、發(fā)展商與建筑師的關(guān)系

    在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，發(fā)展商面對(duì)的是使用者市場(chǎng)，發(fā)展商要迎合使用者的口味；建筑師面對(duì)的是開發(fā)商的市場(chǎng)，建筑師自然要迎合開發(fā)商的口味。建筑師是開發(fā)商的設(shè)計(jì)顧問，在均衡開發(fā)項(xiàng)目與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、城市、技術(shù)、環(huán)境等各方面為開發(fā)商定位平衡點(diǎn)；開發(fā)商也是建筑師市場(chǎng)顧問，在提供精確的市場(chǎng)化對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求后，使建筑師的創(chuàng)作最終切合使用者需求的脈搏。

    七、選好建筑師的技巧

    建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗(yàn)收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計(jì)不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計(jì)考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實(shí)現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計(jì)水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。因此，從一開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價(jià)錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個(gè)人——設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及主設(shè)計(jì)師（業(yè)績、經(jīng)驗(yàn)、最好當(dāng)面交談）。

    八、發(fā)展商與建筑師的交流

    發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強(qiáng)口頭表達(dá)能力，增強(qiáng)理論知識(shí)；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計(jì)過程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點(diǎn)和意圖；開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計(jì)的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設(shè)計(jì)師。

    前期工作是創(chuàng)作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設(shè)計(jì)成功與否，也關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的是否順利。因此，設(shè)計(jì)的前期階段，建筑師應(yīng)主動(dòng)和開發(fā)商聯(lián)系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構(gòu)思，從專業(yè)技術(shù)的角度給予轉(zhuǎn)化和升華。

    建筑師還必須協(xié)調(diào)和和統(tǒng)領(lǐng)各個(gè)工種的關(guān)系，加強(qiáng)相互的溝通和協(xié)調(diào)，使建筑設(shè)計(jì)在建設(shè)工程中不斷完善和落實(shí)。為減少建成與原設(shè)計(jì)的差距，建筑師必須始終不懈貫徹設(shè)計(jì)意圖，了解不同工種的配合。這也是一個(gè)建筑師綜合能力的體現(xiàn)。

    限時(shí)間、趕進(jìn)度的設(shè)計(jì)難出精品；發(fā)展商缺乏審美觀難出精品；建筑師缺乏對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)和了解，難出精品；發(fā)展商對(duì)建筑高度干預(yù)太多，難出精品。

    九、策劃師與建筑師

    在過去是兩點(diǎn)成一線，發(fā)展商直接找會(huì)畫圖紙的設(shè)計(jì)院，一拍即合，一合就畫，畫出來就施工，然后賣樓，買不動(dòng)請(qǐng)人策劃，策劃走幾步成殘局，就死棋。

    現(xiàn)在應(yīng)該是發(fā)展商、策劃師、建筑師三點(diǎn)成一線的時(shí)候了，成功的建筑師必須了解民眾、樓盤潛在客戶的需求。策劃師的介入使得建筑師更加了解市場(chǎng)的需求，同時(shí)對(duì)于政府管理機(jī)構(gòu)的管理思路非常清楚，能主動(dòng)處理雙方的關(guān)系。策劃師有比建筑師更多的時(shí)間、更多的機(jī)會(huì)去接觸、了解民眾、市場(chǎng)、購房者的心理?；蛘哒f，了解民眾是策劃師的一種職業(yè)要求。策劃師要了解民眾購房心態(tài)上、在了解房屋市場(chǎng)的有效需求上，為建筑師提供說法，不至于讓不明白市場(chǎng)需求的建筑師設(shè)計(jì)出的房屋，就象舞臺(tái)上走來走去的模特而遠(yuǎn)離民眾。

    作為開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)重視對(duì)市場(chǎng)的研究，重視與設(shè)計(jì)師的交流，要有全局觀念，做好開發(fā)商與設(shè)計(jì)師、開發(fā)商與消費(fèi)者（業(yè)主）之間思想溝通的橋梁，把控產(chǎn)品的品質(zhì)，滿足使用者的需求的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的盈利目的。

    與其他重復(fù)性運(yùn)行或操作的工作不同，項(xiàng)目管理具有一次性、獨(dú)特性、目標(biāo)的確定性、活動(dòng)的整體性、組織的臨時(shí)性和開放性、成果的不可挽回性等屬性，因此，要確保項(xiàng)目的成功，獲得讓所有項(xiàng)目相關(guān)者滿意的效果，項(xiàng)目經(jīng)理除了需要清晰地把握項(xiàng)目流程外，更要具備優(yōu)秀的信息管理、溝通管理、沖突管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、質(zhì)量管理和集成管理等能力。