房地產(chǎn)行業(yè)：綠城再傳賣地融資 大房企業(yè)績分化趨勢明顯

    時間：2011-11-24

        繼“破產(chǎn)門”之后，綠城開始轉(zhuǎn)賣旗下項目股權(quán)的消息又不脛而走。在短短的一個月時間內(nèi)，國內(nèi)的領(lǐng)頭品牌房企紛紛表示出對大市的悲觀看法。萬科總裁郁亮表示，“房價下跌已成大勢所趨，萬科將采用冬季戰(zhàn)略”，綠城董事長宋衛(wèi)平也表示，“年關(guān)將很難過”。10月過后，十大標(biāo)桿房企的業(yè)績開始出現(xiàn)了明顯分化，其中完成年度目標(biāo)超過九成的僅有4家企業(yè)，也有綠城及金地完成不足六成。前三季報顯示，在A股上市的房企中，七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80％以上房企負(fù)債同比增加。開發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊，已是不爭的事實。
        過冬賣地
        大房企日子也難
        日前，萬科集團(tuán)董事局主席王石在波士頓MIT中國創(chuàng)新論壇上表示，中國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已初見成效，若能在這三年維持成效，中國房地產(chǎn)可順利軟著陸。王石認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫是相當(dāng)危險的，一旦泡沫破滅，大房企首當(dāng)其沖。
        多時未曾謀面的王石此語一出讓本已激蕩不已的樓市再起波瀾，此前郁亮就發(fā)言指出，明年萬科將采取冬季戰(zhàn)略，一時間大房企未來的命運(yùn)成為了市場的觀點。
        繼“破產(chǎn)門”之后，日前在杭州某論壇上有網(wǎng)友爆料，綠城計劃轉(zhuǎn)讓蘭園和新華造紙廠地塊股權(quán)，綠城不再是大股東。據(jù)了解，綠城蘭園和新華地塊均非全資持有，蘭園項目的股東為綠城、西子和賽麗，新華造紙廠項目的股東為綠城和西子。綠城分別擁有上述兩地塊的42.5％權(quán)益和35％權(quán)益。
        目前綠城官方并未對此事做過多的解釋，只是對外界表示，一切以公告消息為準(zhǔn)。
        其實，無論最終消息是否可靠，但均傳遞了一個信息，就是在長期的調(diào)控下大房企的日子也不好過。
        成交量遲遲難有起色，給開發(fā)商的資金面帶來較大的壓力。為了加速銷售回款，更多大型開發(fā)商也紛紛加入降價浪潮。據(jù)中原統(tǒng)計，上周萬科和保利分別在上海、南京、重慶、深圳等城市進(jìn)行大幅度降價，如萬科在深圳的兩個項目分別推出特價房，最低折扣達(dá)到8.8折；保利在重慶的6個項目也傳出打折促銷的消息，最大降幅接近20％。
        中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，十大標(biāo)桿房企中已有中海、保利、萬科等7家開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的降價銷售。10月，十大標(biāo)桿房企在售項目的銷售價格環(huán)比和同比分別微跌3％和2％，其中保利、綠城、萬科和中海的銷售均價環(huán)比都有1-2成的下降。 
        斷臂求生 
        小房企日子更難 
        正如宋衛(wèi)平所言“綠城還有騰挪之地”，而對于小房企而言，在目前的市場狀況下斷臂求生者越來越多。 
       11月來，北京、上海等四大產(chǎn)權(quán)交易中心新增房地產(chǎn)股權(quán)掛牌20起，掛牌價格百億。11月來新增近百億掛牌，預(yù)示著房企變動加劇。
        記者了解到，掛牌企業(yè)主要以中小房企為主，可見目前調(diào)控壓力使得中小企業(yè)出售離場的意愿逐漸增加。
        隨著宏觀調(diào)控進(jìn)入樓市冰河期，融資困難疊加銷售萎縮，使得中小房企賣掉公司或者抱團(tuán)取暖成為現(xiàn)在最靠譜的選擇。截至日前，四大交易所已經(jīng)有100宗房地產(chǎn)類產(chǎn)權(quán)交易掛牌，達(dá)到了同時的最高值。其中掛牌價格超過5000萬元的項目共有40個，12個項目超過1億元，總共轉(zhuǎn)讓金額超過100億元。 
        今年1-10月僅北京產(chǎn)權(quán)交易所共成交房地產(chǎn)股權(quán)類項目75宗，總成交金額達(dá)70.11億元，而從8月開始房地產(chǎn)掛牌項目開始呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。僅9月和10月兩個月房地產(chǎn)的項目掛牌總金額就達(dá)到了50.34億元，居各行業(yè)之首。其中單筆最高掛牌金額達(dá)到18億元，10億元左右的也有很多。
       業(yè)內(nèi)人士分析，目前已經(jīng)開始出現(xiàn)因為資金壓力而被迫開始出售項目的案例，在資金壓力逐漸增加的現(xiàn)在，出于資金周轉(zhuǎn)的需要，出售部分資產(chǎn)相比賣房子要容易而且快很多，這使得并購的案例在逐漸增加，而且在未來的一段時間內(nèi)這一趨勢很可能繼續(xù)加強(qiáng)。